Superdueños del Gran Santiago

Cómo la vivienda se transformó en un negocio y qué costos tiene para las personas

En Independencia, Santiago Centro y Estación Central, hay edificios completos dedicados al arriendo. Pertenecen a Penta Seguros, Metlife, fondos de inversión y micro inversionistas. TerceraDosis los visitó: son departamentos minúsculos y, en muchos casos, sus habitantes deben lidiar con cortes de suministros y hacinamiento. El poder de mercado de los inversionistas podría estar elevando los precios de arriendo en esas comunas y ser un factor que empuje a familias a vivir de allegados o irse a campamentos.


La periodista Shenoa Clermont apoyó en el reporteo


Los superdueños de la vivienda en Chile son fondos de inversión, aseguradoras, grandes fortunas propietarias de cientos de departamentos y edificios completos que rentan con ellos. También se han sumado pequeños inversionistas que, siguiendo su instinto o los consejos de asesores como el ex candidato Franco Parisi, han querido aprovechar un negocio que durante años ha tenido un alto retorno.

Hace diez años estos inversionistas empezaron a crecer en forma sostenida y para 2018 casi un 50% de los departamentos que se compraba en Santiago fue con fines de inversión, según un estudio de la Universidad Católica[1]. En 2019 el Banco Central analizó a los “inversionistas minoristas”, temiendo que pudiera producirse una crisis de pagos, pues el endeudamiento a nivel de créditos hipotecarios era creciente y entre los deudores había personas de los deciles medios-bajos. El Central concluyó que no había mayores riesgos de shocks económicos. De hecho, se afirmó que “la existencia de los inversionistas minoristas en sí misma es un desarrollo positivo para el mercado inmobiliario, porque permite profundizar el mercado de arriendos” (Informe de Estabilidad Financiera, 2019).

Pero eso que el mundo financiero analizó positivamente se ha vuelto una pesadilla, sobre todo para quienes se ubican al otro lado del negocio: los arrendatarios, en particular grupos de menores ingresos, padres/madres con hijos pequeños e inmigrantes que laboran en el sector informal o en áreas caracterizadas por sueldos bajos.

Una serie de estudios realizados en Santiago[2], muestran que la transformación de la vivienda en un negocio ha significado un aumento en los precios[3] y una disminución del tamaño de las propiedades que se venden y se arriendan (ver entrevista con Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica). Además, ha influido en el aumento de los allegados y ha terminado expulsando a familias o personas que ya no pueden pagar arriendos o no quieren vivir de allegados.

En 2019, el Ministerio de Vivienda realizó “la mayor encuesta” de Campamentos en Chile (“catastro nacional de campamentos”) y allí los entrevistados identificaron como la principal razón para vivir en campamentos “el alto costo de los arriendos”.

Según los datos más recientes, el problema habría pasado a una nueva fase, pues están llegando a los campamentos personas que trabajan en el sector formal de la economía.

“En nuestros estudios sobre campamentos nos ha tocado entrevistar personas que trabajan en municipios, con empleos formales; personas que trabajan en bombas de bencina. Es decir, quienes se están yendo a los campamentos no son marginales desde la perspectiva del mercado del trabajo”, afirma Luis Fuentes (ver entrevista). “En el campamento en el que trabajo son aproximadamente 2.500 familias, en su mayoría migrantes, y se sigue poblando, y la razón principal por la cual las personas llegan es el precio de los arriendos. No es gente que estaba viviendo en la calle, sino que eran arrendatarios”, describe Miguel Pérez, académico del departamento de Antropología de la Universidad Alberto Hurtado e Investigador Asociado del COES.

Pérez actualmente investiga el poblamiento de un campamento surgido en Cerrillos, sobre el ex Vertedero Lo Errázuriz, en contextos de pandemia. Según el investigador, al campamento llegan familias que antes vivían en Estación Central, Santiago Centro, La Pintana, Huechuraba, Quinta Normal y también de Cerrillos. “Un peruano que trabajaba en el sector de retail nos contaba que pagaba como 350 mil pesos por un departamento ínfimo en Santiago Centro. Se dio cuenta de que no le convenía y el campamento se volvió una alternativa para él. Además, en el caso de los inmigrantes que llevan más tiempo en Chile y que pudieron retirar su 10%, lo que están haciendo es autoconstruir”, describe.

LOS QUE GANAN

La contracara de la precariedad es la presencia de un negocio pujante en torno a la vivienda: la compra y venta de suelo urbano; la construcción y administración de edificios multifamily (destinados solo al arriendo de propiedades); el arriendo y el leasing habitacional, son hoy parte de las múltiples oportunidades que ofrece el sector inmobiliario (ver entrevista).

Una muestra de cómo la vivienda se transformó en un negocio está en un programa de 2016 que transmitían los hermanos Parisi en un canal evangélico (“Economía entre hermanos”, se llamaba el programa). Allí, Mauricio Lizana, ex amigo y socio del candidato presidencial Franco Parisi, explicaba a los televidentes cómo, dónde y por qué había que comprarse departamentos de menos de $40 millones, y qué significaba pensar como inversionista (comprar, por ejemplo, sin poner atención si el sol llega en la mañana o en la tarde, pues la idea es arrendar y no vivir en el inmueble). Parisi presionaba a Lizana: “dame esquinas”, “dame la papita”, le decía, junto con recordarle que los televidentes eran gente evangélica, “algunos que tienen sus ahorros y quieren invertir porque quieren estar tranquilos de por vida”.

Visto desde hoy, parte de ese discurso de emprendimiento y viveza que representa Parisi  y que lo transformó en figura presidencial, tiene un correlato con el propio fenómeno de financiarización de la vivienda. Parisi y Lizana organizaban eventos a los que asistían cientos de futuros compradores, como da cuenta este reportaje publicado en la Revista Sábado. Uno de los mensajes que transmitía Lizana era que la inversión en departamentos era la jubilación del futuro. Y eso les hacía sentido a muchos de los presentes. Otros tenían la ambición de asegurar algo más que su futuro.

Parisi y Lizana tuvieron su propia firma intermediadora de compra de departamentos y fueron actores del negocio de los microinversionistas en Santiago y en el norte de Chile, hasta que una serie de malas decisiones hicieron fracasar la empresa[4]. Hoy sus clientes denuncian millonarias deudas y una inmobiliaria los demandó por estafa y lavado de dinero.

Estudios realizados para el Gran Santiago[5] muestran que desde 2011 no solo personas naturales han invertido en viviendas de manera creciente, como muestra el gráfico 1, sino también grandes actores, como aseguradoras e inmobiliarias (ver gráfico 2).


GRÁFICO 1

Fuente: elaboración de Francisco Vergara Perucich en base a datos de InCiti.com

GRÁFICO 2

Fuente: elaboración de Francisco Vergara Perucich en base a datos de InCiti.com

En un reportaje anterior, presentamos un estudio de Nicolás Herrera y Ernesto López[6] que identificaba entre las grandes compañías super dueñas de departamentos a Penta Vida Compañía de Seguros, quienes adquirieron más de 1.000 departamentos entre 2011 y 2016 [7]. Pero no sólo el grupo Penta es protagonista en este mercado. La tabla a continuación muestra datos recopilados entre 2011 y 2019 que dan cuenta cómo las compañías de seguro fueron adquiriendo propiedades desde la segunda década del 2000.


Tabla 1

Concentración de compra de viviendas por Compañías de Seguros de Vida 2010-2019


Datos para 2021 muestran que, además de Penta Seguros, otras cinco compañías han entrado con fuerza a la inversión inmobiliaria: Metlife, Consorcio Nacional, Confuturo, Bice y Chilena Consolidada. Según Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos, invertir en el sector les genera un flujo y una rentabilidad que ningún otro sector ofrece en este momento (ver entrevista).

HACINAMIENTO, CONFLICTOS ENTRE VECINOS

¿Cómo es la vida en los edificios Penta o Metlife? Visitamos y conversamos con arrendatarios de las construcciones más masivas: torres con cientos de departamentos -llamados guetos verticales- que en su mayoría son habitados por inmigrantes venezolanos y colombianos, y que se ubican en Santiago Centro e Independencia, dos de las comunas que más concentran super dueños. También investigamos las experiencias en edificios masivos en Estación Central, otra comuna que concentra super dueños, pero en este caso personas que compran departamentos como micro inversionistas. Para evitar estigmatizar a quienes habitan estos edificios, la decisión es no entregar aquí las direcciones exactas.

Los departamentos son muy pequeños (los hay desde 22 metros cuadrados, 28, 30 y hasta 40 metros cuadrados[8]) y por el arriendo mensual se paga entre $200.000 y $330.000, dependiendo del metraje. En general, los edificios funcionan con administración externa y buena parte de los reclamos enviados al Sernac o difundidos en páginas como reclamos.cl se refieren a cortes de electricidad y agua, problemas de inseguridad y de no funcionamiento de los ascensores en inmuebles que tienen más de 20 pisos. Un tema particularmente delicado es la convivencia, sobre todo en aquellos edificios donde viven grupos familiares en departamentos ínfimos.

“Yo gano el sueldo mínimo, y no me alcanza para vivir en otro lugar. Hay un bar clandestino en el edificio, las personas con Covid no respetan la cuarentena y se ha llenado de carros de comida alrededor, porque viven muchos inmigrantes. Pero la administración no hace nada”, dice una mujer que vive en uno de los edificios con más reclamos de Independencia.

“El edificio es totalmente eléctrico y hemos pasado días sin luz y agua, o con los ascensores malos porque falla el sistema eléctrico”, describe un vecino de Santiago Centro.

Los inmigrantes venezolanos llaman a uno de los inmuebles emblemáticos “Jumanji”. Otro vecino dice que no tiene problemas, pues lo clave para él es vivir en el centro de la capital. “Vivo solo y llego a dormir, así es que no necesito más. La única cosa complicada son las filas para tomar el ascensor al llegar o al volver del trabajo”, afirma.

El alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, reconoció a Tercera Dosis que uno de los temas complejos es el hacinamiento en el que viven las personas. Ello, en una comuna en la que se han construido más de 100 torres con ochenta mil nuevos habitantes.

“Estación Central es la comuna emblemática de los mega edificios. Son edificios que están fundamentalmente orientados al arriendo, y en su mayoría los departamentos están en condiciones de hacinamiento. Ello genera problemas de convivencia. Por eso, lo que necesitamos es contar con herramientas que puedan solicitar mayor compromiso de parte de quienes son los dueños, para que se pueda regular de mejor manera la interacción al interior de ellos», señaló Muñoz a Tercera Dosis.

En Independencia, reconoce el alcalde Gonzalo Durán, el tema más complejo también es el de la convivencia y la demanda por medidas de seguridad por parte de quienes viven en estos edificios. Entre las medidas que ha implementado Durán está el programa “Sello de Convivencia para Comunidades Verticales” y trabajo con las policías. Todo, con el objetivo de “restablecer un clima adecuado de convivencia”.

En un reportaje anterior publicado en Tercera Dosis, el arquitecto Nicolás Herrera dijo que pronto habría comunas de propietarios y de arrendatarios crónicos en Santiago. Las zonas de Independencia, Santiago Centro y Estación Central parecen avanzar hacia eso presionadas por un sistema financiero que ha encontrado aquí una vía de múltiples negocios. No está claro todavía qué políticas públicas podrían domar la fuerza de esos capitales. Como ha reconocido el cientista político y economista Benjamin Braun, quien estudia el sistema capitalista en contextos de financiarización, controlar o intentar conducir el poder estructural del mundo financiero es particularmente complejo.


NOTAS Y REFERENCIAS

[1] Reporte “Análisis Mercado de Viviendas Nuevas según Tipo de Comprador para el Área Metropolitana de Santiago” 2011-2018

[2] Ver por ejemplo: Link, F., Marín Toro, A., & Valenzuela, F. (2019). Geografías del arriendo en Santiago de Chile. De la vulnerabilidad residencial a la seguridad de tenencia. Economía, sociedad y territorio, 19(61), 507-542; Palma, C., & Pérez, M. (2020). Migrantes en campamentos: autoconstrucción, aspiraciones de permanencia e integración en Santiago de Chile. Antropologías del Sur, 7(14), 15-33; y López-Morales, E. (2016). Assessing exclusionary displacement through rent gap analysis in the high-rise redevelopment of Santiago, Chile. Housing Studies, 31(5), 540-559.

[3]  De acuerdo a la OCDE, más de la mitad de hogares de menores ingresos de Chile gastan sobre 40% de sus ingresos en arriendo. Además, medido en metros cuadrados por UF, el precio de ventas y arriendos de casas y departamentos ha subido de manera sostenida, especialmente desde 2010, de acuerdo a datos de la consultora GFK.

[4] En octubre pasado, el periodista Jorge Rojas publicó un completo reportaje sobre el negocio inmobiliario de Parisi en la Revista Sábado.

[5] Ver por ejemplo: https://www.ciperchile.cl/2021/05/13/los-superduenos-del-gran-santiago-y-la-crisis-de-la-vivienda-en-chile/ y Castillo, N. H., & López-Morales, E. (2021). Inversionistas de vivienda en el Gran Santiago: una nueva ola de negocio inmobiliario. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, 25(1)

[6] Castillo, N. H., & López-Morales, E. (2021). Inversionistas de vivienda en el Gran Santiago: una nueva ola de negocio inmobiliario. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, 25

[7] El directorio de Penta Seguros está conformado, entre otros, por los empresarios Carlos Lavín Subercaseux y Carlos Délano Méndez, controladores del Grupo Penta, que tiene intereses y una red de empresas en el área de seguros, finanzas, salud, fondos de pensiones y compañías inmobiliarias.

[8] El mínimo de metraje para una vivienda social son 56 metros cuadrados, de acuerdo a los criterios del Ministerio de Vivienda.

5 comentarios de “Superdueños del Gran Santiago: Cómo la vivienda se transformó en un negocio y qué costos tiene para las personas

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