Su nombre técnico es “multi-adquisidores” y acumulan viviendas en algunas comunas del Gran Santiago. Según un reciente estudio de Herrera y López, en su mayoría son hombres de clase media alta y alta que residen en Las Condes, empresas de seguros, fondos de inversión y bancos. Entre los institucionales, los tres principales son Penta Seguros, el leasing de la Cámara Chilena de la Construcción y Banco Santander. Estos superdueños están transformando el mercado inmobiliario en Santiago y la naturaleza y características de un bien esencial: la vivienda. Según dijo Herrera a TerceraDosis, “con los actuales precios de vivienda y los niveles salariales, pronto tendremos comunas de arrendadores crónicos y comunas de inversionistas o rentistas”.

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La vivienda se ha transformado en un área de inversión altamente rentable en Chile, muestran diversas investigaciones. Un estudio reciente de Nicolás Herrera y Ernesto López[1] le puso características y nombres a los principales acumuladores de vivienda: hombres de clase media alta y alta que residen en Las Condes; empresas de seguros, fondos de inversión y bancos. Los datos forman parte del estudio “Inversionistas de Vivienda en el Gran Santiago: una nueva ola de negocio inmobiliario”, publicado en 2021 y que presenta no solo el perfil de quienes compran, sino que proyecta las ganancias que obtienen y los tipos de departamento en los cuales se invierte.

El estudio es altamente atingente pues la transformación de la vivienda en un negocio ocurre en Chile en un contexto de escasez habitacional, aumento de campamentos y allegados. Según datos del Ministerio de Vivienda, existiría un déficit de entre 500 mil y 600 mil viviendas[2] y se calcula que el número de familias residentes en campamentos aumentó en los últimos dos años en un 73,5%. Además, existirían en el país 300.158 hogares con “allegados”, número que se ha incrementado en un 64,4% entre 2009 y 2017.

Los investigadores consultaron y cruzaron bases de datos del Conservador de Bienes Raíces, del Servicio de Impuestos Internos, del SERVEL, el INE y la encuesta CASEN para describir las distintas características del negocio. Indagan cómo se vinculan tres elementos: la acumulación de vivienda, la adquisición de departamentos de alta plusvalía y la presencia del sector financiero en un área que puede ser tan rentable como el mercado accionario (ver entrevista). El estudio presenta el análisis de un fenómeno global en el contexto chileno: la “financiarización de la vivienda”.

¿QUIÉNES Y CUÁNTO?

Los autores analizaron 243.966 compraventas de departamentos realizadas entre 2011 y 2016 en el Gran Santiago. Del total de unidades pesquisadas, se identifican 84.023 departamentos como “propiedad de inversión”.

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“La transformación de la vivienda en un negocio ocurre en Chile en un contexto de escasez habitacional, aumento de campamentos y allegados”

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El estudio clasifica los compradores según el número de departamentos que adquieren. Quienes poseen cinco o más viviendas, son denominados “prime” o “inversionistas tipo A”. Los inversionistas B son mayoritariamente hombres de clase media alta que acumulan hasta 4 viviendas. “Ambos grupos invierten en viviendas nuevas de reducido tamaño y alta rentabilidad pero los A o ‘prime’ muestran un sesgo hacia viviendas más pequeñas, que son las que ofrecen más rápido y mayor retorno por metro cuadrado alquilado”, explican. Entre los inversionistas A, “las empresas representan algo más del 50%”. Es decir, la mitad de los que más poseen son empresas y prefieren invertir en viviendas pequeñas. En el caso de los B, las personas naturales representan un 77,7% del total de transacciones. Mientras el inversionista B posee en promedio 2,3 unidades, el A acumula (en promedio) 11,89 calculan los investigadores (ver tabla 1).

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Tabla 1

Tamaños y Promedios de Inversionistas B y A

Multi Adquisición	Nº Transacciones	Nº Inversionistas	Unidad Promedio/Inversionista
Tipo A	28.368	2.385	11,89
Tipo B	55.655	24.174	2,30
Total	84.023	26.559	2,96

Fuente: elaboración de los autores

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El estudio indica que los compradores son mayoritariamente hombres (59,9% en el tipo B y 74,9% en tipo A). Y que la edad ha variado: en 2011 predominaban inversionistas entre 40 y 49 años, y en 2016 destacan los más jóvenes “entre 30 y 39 años”. Ambos grupos viven en el sector oriente de Santiago y mayoritariamente en Las Condes.

En el caso de las empresas superdueñas, se identifican dos rubros predominantes: firmas de “intermediación financiera” y empresas de “actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler”. Las primeras tienen una participación del 47,2% en el grupo B (menos de cinco viviendas) y 47,9% en el A (más de cinco). Considerando nivel de facturación, los investigadores muestran que “las Grandes Empresas lideran en la multi-adquisición con el 33,3% y el 41,6% en tipo B y A, respectivamente”. La tabla 2 muestra las principales empresas que concentran más unidades entre 2011 y 2016.

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Tabla 2

Principales empresas concentradoras de adquisición de unidades en AMGS (área metropolitana Gran Santiago) entre 2011 y 2016

Nombre Empresa / Tamaño	Rubro	Actividad Económica	Nº Transacciones	% Transacciones	Valor total acumulado UF	% Valor acumulado
1. Penta Vida Cía de Seguros Vida S.A. (Gran Empresa)	Intermediación financiera	Planes de seguro de vida	1.212	5,1%	900.854	1,2%
2. Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. (Gran Empresa)	Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler	Compra, venta y alquiler (excepto amoblados) de inmuebles propios o arrendados	615	2,6%	550.388	0,8%
3. Banco Santander Chile (Gran Empresa)	Intermediación financiera	Bancos	514	2,2%	1.544.470	2,1%
4. Servicio De Vivienda y Urbanización Área Metropolitana (Micro Empresa)	Adm. Pública y defensa, planes de seg. Social afiliación obligatoria	Gobierno central	451	1,9%	238.748	0,3%
5. Sara Rosa Spa (Gran Empresa)	Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler	Compra, venta y alquiler (excepto amoblados) de inmuebles propios o arrendados	423	1,8%	524.769	0,7%
6. Unidad Leasing Habitacional S.A. (Gran Empresa)	Intermediación financiera	Sociedades de inversión y rentistas de capitales mobiliarios en general	365	1,5%	376.496	0,5%
7. Inmobiliaria Carmen Spa (Mediana Empresa)	Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler	Compra, venta y alquiler (excepto amoblados) de inmuebles propios o arrendados	358	1,5%	718.410	1,0%
8. Concreces Leasing S.A. (Gran Empresa)	Intermediación financiera	Leasing habitacional	319	1,3%	298.75	0,4%
9. Bbva Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A. (Gran Empresa)	Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler	Compra, venta y alquiler (excepto amoblados) de inmuebles propios o arrendados	304	1,3%	270.790	0,4%
10. Inmobiliaria SFS S.A. (Mediana Empresa)	Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler	Compra, venta y alquiler (excepto amoblados) de inmuebles propios o arrendados	213	0,9%	258.937	0,4%

Fuente: elaboración de los autores

La tabla da cuenta que empresas como Penta Vida Compañía de Seguros adquirieron más de 1.000 departamentos en el período analizado, representando poco más del 5% de las transacciones. ¿Por qué una compañía de seguros entra al negocio de la vivienda? Según Nicolás Herrera, los datos no son claros, ni tampoco se sabe si el negocio de Penta Vida Compañía de Seguros es el arriendo de propiedades o el leasing habitacional, que sería el foco del segundo superdueño: Hipotecaria La Construcción Leasing S.A (ver entrevista).

Fuentes consultadas por TerceraDosis señalan además que la distribución de los diez actores dominantes del mercado de la acumulación ha cambiado en los últimos años, aunque se mantendrían en los tres primeros lugares las mismas firmas identificadas en este cuadro.

Qué compran y Cuánto ganan

Los investigadores analizan también las diferencias entre las propiedades que se adquieren: “los inversionistas B promedian superficies de viviendas compradas de 57,9 m2, mientras que las propiedades adquiridas por inversionistas A, con un mayor poder de compra, promedian superficies menores, de 45,3m2”.

Al respecto, concluyen: “mientras más capacidad de inversión en propiedades inmobiliarias se tiene, la inversión se realiza sobre propiedades más pequeñas. En este sentido, un tamaño pequeño de vivienda mejora el rendimiento del capital a invertir, al permitir comprar un número mayor de propiedades, además de asegurar una rotación más rápida de inquilinos”.

Usando datos de la encuesta Casen (2015), los investigadores obtienen el precio promedio que cada hogar arrendatario debería pagar de alquiler a los superdueños. A partir de esos datos, realizan una estimación de los ingresos que obtendrían los inversionistas por arriendo, considerando perfiles A y B, y las dimensiones de los departamentos que adquieren.

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“Los departamentos adquiridos por inversionistas con el propósito de arriendo han aumentado en un 142% entre 2011 y 2018”, constata un reporte del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica.

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“A nivel general del Área Metropolitana del Gran Santiago, para el segmento de inversiones B, el monto anual de ingresos por arriendo se estima en 6.274.716 UF (equivalente a US$283 millones al cambio de junio 2020). Por su parte para el segmento de inversiones A, el total de ingresos anuales es de 2.564.381 UF (equivalente a US$96 millones)”. Para tener una idea del volumen y valor del negocio, los investigadores calculan que entre 2011 y 2016, los multi-adquisidores A aumentaron sus ingresos en un 83,2% y los B un 201,3% por concepto de arriendo.

Rentabilidades como ésta explicarían por qué fondos de inversión, seguros, y family office comenzaron a invertir crecientemente en “bienes inmobiliarios” (ver entrevista). De hecho, la web de Penta Vida Seguros muestra que el sector inmobiliario representa un 42,76% de su cartera de inversiones.

Un reporte del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica da cuenta del crecimiento sostenido de este negocio: “los departamentos adquiridos por inversionistas con el propósito de arriendo han aumentado en un 142% entre 2011 y 2018”, constatan (Fuentes et.al, 2019).

negocio en contexto de déficit habitacional

Como se dijo, la transformación de la vivienda en un negocio ocurre en Chile en contextos de escasez habitacional, aumento de campamentos y allegados.

Asociado al déficit, en los últimos años se ha documentado un aumento constante de los precios de venta y arriendo de propiedades. Recientemente además los bancos anunciaron nuevas restricciones a los créditos hipotecarios, lo que hará aún más difícil la compra de propiedades entre grupos de ingresos medios y bajos. ¿Cuánta relación existe entre estos fenómenos y el crecimiento del negocio de la vivienda como inversión? No hay acuerdo en la investigación académica sobre el tema. Mientras algunos apuntan al poder de mercado asociado a la acumulación de viviendas, y la entrada del mundo financiero al negocio, otros plantean que los aumentos en los precios son resultado de una diversidad de factores entre los cuales la acumulación sería solo un elemento.

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RECUADRO

Nicolás Herrera, arquitecto:

“Pronto tendremos comunas de arrendadores crónicos

y comunas de inversionistas o rentistas”

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Por Marcela Ramos

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Nicolás Herrera es uno de los autores del estudio “Inversionistas de Vivienda en el Gran Santiago”[3]. Es arquitecto de la Universidad Arturo Prat y Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios (DAPI) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile. Además, ha realizado estudios de evaluación de proyectos inmobiliarios en el Centro de Estudios Urbanos de la Universidad Católica y de finanzas corporativas en la Facultad de Economía de la Universidad de Chile. Actualmente, ejerce como consultor privado en el área inmobiliaria.

-¿Qué nos dice su estudio sobre lo que ocurre en el mercado de la vivienda? ¿Estamos ante un proceso de acumulación o más bien ante la entrada del mundo financiero al mercado inmobiliario en Chile?

-El estudio trata de entender cómo la financiarización se transforma en un vehículo que potencia la concentración de propiedad de vivienda. Esa era la hipótesis. Ahora, para demostrar efectivamente que la acumulación es resultado de la financiarización, nos faltan muchos datos. Entonces lo que hicimos fue caracterizar a estos inversionistas o a estos “multiadquisidores” y ver, primero, si es que la multi-adquisición había aumentado en el tiempo y se correlacionaba con el incremento de los créditos hipotecarios o el aumento de las tasas de colocación de los créditos hipotecarios. En segundo lugar, quisimos ver si es que estos multi-adquisidores eran parte de compañías o empresas que acceden a un proceso de financiarización a través de fondos de inversión, créditos hipotecarios y una serie de elementos que de una u otra manera afectan el mercado de la vivienda.

-¿Qué se entiende por “financiarización” de la vivienda? ¿por qué ello puede conducir a una acumulación?

-El concepto de financiarización no está definido. Si lo conversas con economistas en Chile te van a hablar más de bancarización, porque todo lo que tiene que ver con acceso a crédito lo ven desde la banca. Ahora, lo que hemos podido identificar desde los marcos conceptuales del urbanismo o la planificación territorial, es que ciertos agentes del mercado financiero toman posición en el mercado inmobiliario. Tomar posición no significa solamente adquirir propiedades, sino otorgar créditos o financiamiento a otras instituciones que son las que finalmente adquieren, compran, o concentran viviendas.

-¿Quiénes son esos agentes?

-Bueno, depende del objetivo final. Pueden ser fondos de inversión; compañías que al final del día lo que hacen es llamar a inversionistas de alto patrimonio a que participen de ciertas inversiones; compañías de seguro que otorgan leasing y financian la adquisición de ciertos activos inmobiliarios; compañías de seguro que participan en fondos de inversión. También pueden ser AFPs que, a través de otorgar deudas de largo plazo, participan de manera indirecta en el mercado inmobiliario. Hoy las AFPs no pueden invertir en el mercado de la vivienda, tienen una prohibición directa, pero sí lo hacen a través de fondos de inversión, los cuales invierten en vivienda. Al final del día la forma de invertir es variopinta y obedece a las restricciones o a los requerimientos que van teniendo las distintas compañías y el mercado bursátil.

-¿Qué impulsa el proceso de financiarización del mercado de la vivienda?

-Bueno, hasta hace poco teníamos un mercado financiero bastante robusto y profundo, con actores como los fondos de pensiones y las compañías de seguros. Estos actores probablemente son el vaso comunicante que nos permite vincular estos flujos de capital que se dirigen hacia el mercado de la vivienda. De hecho, antes de la aparición de los fondos de pensiones, era bien poco lo que existía en Chile de financiarización. Posterior a la aparición de la UF como unidad de indexación y la apertura de los mercados de capitales de manera profunda, efectivamente apareció un volumen interesante de flujo de dinero que vio con buenos ojos el invertir en activos inmobiliarios. De hecho, hay estudios que plantean que si uno toma el mercado accionario y el mercado de la vivienda en términos de rentabilidad, en 50 años, la vivienda es mucho más rentable que el mercado accionario. Ahora, en la historia larga, 100 años, son más rentables las acciones, pero por muy poquito, y con una alta volatilidad. En suma, en ambos escenarios el mercado de la vivienda tiene una mejor relación riesgo-retorno.

-Hablemos de las consecuencias de la financiarización y la acumulación. Hoy existe un déficit de vivienda en Chile y los precios aumentan sostenidamente, a tasas mucho mayores de lo que se incrementa el ingreso de las personas. ¿Qué efectos tiene la concentración y financiarización de la vivienda en contexto de escasez?

-Probablemente el efecto demográfico y sociológico de la concentración es que va a impulsar el arriendo más que la propiedad. Con los actuales precios de vivienda y los niveles salariales, pronto tendremos comunas de arrendadores crónicos y comunas de inversionistas o rentistas.

-Si una o varias empresas o compañías de seguro concentran miles de viviendas en una comuna se transforman en un poder de mercado y pueden terminar definiendo los precios de arriendo y afectando el acceso a vivienda de grupos de menos recursos…

-Yo creo que eso no es posible pues el volumen que las compañías acumulan es muy bajo. Además, en el caso de los multiadquisidores que son personas naturales, difícilmente se van a poder poner de acuerdo. Después de la pandemia, tiendo a pensar que, al menos en el arriendo, es muy difícil tener un control de precio. Si bien hay muchos actores que concentran un número importante, miles, centenares de departamentos, todavía sigue siendo un porcentaje muy bajo del escenario de viviendas. En algún momento yo lo pensé y esa hipótesis está en nuestro estudio. Pero al ver lo que ha ocurrido hasta hoy es difícil sostener ello, porque si bien los precios de arriendo estallaron en 2018, han tenido descensos de al menos un 10% en los últimos 18 a 24 meses.

-A lo mejor es difícil a nivel de toda la Región Metropolitana, pero si un inversionista concentra su propiedad en un sector puede influir en el precio de las viviendas en esa zona.

-Sí, pero las personas tienen sustitutos. Si quiero vivir en Independencia y el precio está muy alto, bueno, me voy a Santiago Centro. Hoy en el Gran Santiago hay 400 mil departamentos en arriendo, y a eso hay que sumarles las casas. Es mucho.

-Hablemos de los multiadquisidores que ustedes presentan. ¿Por qué una compañía como Penta Seguros adquiere más de 1.000 unidades? ¿O la filial de leasing de la Cámara Chilena de la Construcción? ¿Su negocio es el arriendo?

-Tiendo a pensar que hay dos escenarios. Probablemente el grupo Penta pudo haber comprado esos departamentos a una inmobiliaria que iba a quebrar en 2008, 2009. Luego de adquirir esas unidades, las ofrece en arriendo, pero como leasing. Es decir, para que quienes arriendan terminen comprando los departamentos. Ello, sin perjuicio que actualmente el grupo Penta tiene dos edificios multifamily (edificios que pertenecen a un solo dueño y se destinan completamente al arriendo).

-¿Y cuál es el caso de la unidad de leasing de la Cámara Chilena de la Construcción?

-Yo creo que lo que ocurre es que existe un subsidio que se ocupa muy poco y que tiene entre sus exigencias que sea una sociedad de leasing la que compre las propiedades. Entonces me imagino que lo que ocurre allí es que el leasing hipotecario de la Cámara, compra las propiedades y las personas que aplican al subsidio, le arriendan durante 20, 30 años, hasta que pagan la última cuota y se quedan con la casa.

-Mencionaba antes los edificios multifamily, los cuales de alguna manera son la representación del negocio inmobiliario enfocado en el arriendo. Hoy entiendo que existen alrededor de 80 edificios de este tipo en la Región Metropolitana y para 2024 se proyectan 150…

-Sí, pero no hay que perderse, es un mercado pequeño, es el 3% de todo el mercado del arriendo.

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