Una explicación desde el negocio del arriendo

Cómo y por qué nos transformamos en “arrendatarixs crónicxs”

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Hoy la crisis de la vivienda ha escalado a los sectores medios. Puedes ser profesional, pero el sueldo no alcanza para acceder a un crédito hipotecario. Puedes tener un empleo fijo, pero tampoco es suficiente para pagar un arriendo de un departamento. Esta columna analiza las transformaciones del mercado del arriendo, los actores que capitalizan con este negocio y plantea que es fundamental desarrollar políticas públicas que se hagan cargo “de una generación que, muy probablemente, va a envejecer sin casa propia”.


En la actualidad jóvenes con empleos formales viven una situación habitacional crítica. Se trata de una generación que difícilmente podrá acceder a una vivienda propia y para la cual su única alternativa, el arriendo, se ha transformado en un dolor de cabeza. En esta columna intentaré abordar tres interrogantes: ¿cómo y por qué nos transformamos en arrendatarias/os crónicas/os? , y ¿cuáles son las características del mercado del arriendo al que nos enfrentamos? En la parte final, invito a reflexionar sobre la necesidad de generar políticas que garanticen la seguridad de tenencia a través del arriendo.

En los ochenta, bajo el modelo neoliberal, la vivienda quedó definida como «un bien que se adquiere con el esfuerzo y el ahorro de la familia. Este esfuerzo el Estado lo reconoce y comparte subsidiariamente” (MINVU 1980). De esta manera, se forjó en Chile una “cultura de propietarios”, donde somos las personas quienes tenemos la responsabilidad de resolver nuestro “problema habitacional”. En ese marco, el Estado le entrega la producción de vivienda al sector privado y promueve su compra principalmente a través de políticas de subsidio a la demanda, focalizadas en segmentos más vulnerables y mecanismos financieros para el resto de los ciudadanos. Si bien la política utilizada permitió que buena parte de las familias cumpliera el sueño de la casa propia (60% de los hogares, según datos de CASEN 2020), en el último tiempo la compra de vivienda se ha imposibilitado para un segmento de la población, principalmente a raíz de la creciente brecha entre ingresos salariales y precios de venta de las viviendas[1]. Se estima que, en el Gran Santiago, para el periodo entre 2012 y 2021, los precios de las viviendas crecieron en torno a un 85,5%, mientras los salarios lo hicieron sólo un 19,98% (Toc-toc, 2021)[2]. En línea con este proceso, en 2019, la Cámara Chilena de la Construcción publicó un informe donde advertía que la vivienda en Chile es “severamente no alcanzable”.


“En la medida que el mercado de arriendo crece y aparecen actores profesionales, la vivienda adquiere cada vez más el carácter de servicio”


El gobierno actual reconoce la existencia de una emergencia habitacional, la cual se manifiesta a través de dos fenómenos: el aumento del déficit habitacional, estimado en 641.421 hogares (Déficit cero, 2020)[3] y, en segundo lugar, el incremento de demanda por vivienda en arriendo, principalmente en áreas urbanas. Según los resultados de la Encuesta CASEN, la tenencia en arriendo ha aumentado de 18,8% en 2011 a 25,3% en 2020 a nivel nacional; y en la Región Metropolitana, en el mismo período, aumentó de 20,4% a 29%. Desde la academia se atribuye el aumento de arrendatarios a múltiples factores, entre ellos: el cambio en la composición de hogares, aumento de hogares unipersonales, aumento de población migrante, encarecimiento de precios de vivienda en venta, mayor restricción de créditos hipotecarios y por último el ingreso de inversionistas institucionales y micro inversionistas con fines rentistas al mercado de la vivienda (Larraín & Razmilic, 2019; Fuentes, 2019; Vergara & Aguirre, 2019; López & Herrera, 2021).

Este aumento de la demanda, sumado a una oferta reducida, ha derivado en incremento en los precios del arriendo en zonas céntricas. En ese sentido, es importante tener en cuenta otro dato clave: se considera que los gastos asociados a vivienda no deben representar más del 30% de los ingresos del hogar (ONU, 2019). Sin embargo, según estimaciones entregadas por Toc-toc, (diciembre, 2021)[4] el pago de arriendo en el Gran Santiago sobrepasa índices saludables no solo en los primeros quintiles de ingreso, sino también en los quintiles III y IV, alcanzando un 44,5% y 32,9% respectivamente. Así también lo ha señalado en diversas entrevistas Sebastián Bowen, director de Déficit cero[5]. Los nuevos sectores afectados son clases medias que, debido a sus ingresos estables, no califican como beneficiarios de programas de subsidios del Estado, pero tampoco son objeto de créditos hipotecarios, y presentan serias complicaciones con el pago del arriendo. Según el informe de tenencia en arriendo MINVU-FADEU (2021)[6], el perfil de los arrendatarios en los principales centros urbanos de Chile se caracteriza por una demanda heterogénea, compuesta principalmente por un grupo etario entre 18 y 49 años, con perfiles de profesionales, sectores medios e inmigrantes. Los últimos adquieren particular representación en el Gran Santiago, alcanzando un 30%.


“Se observa que los precios ofertados por arriendos Multifamily son entre un 8% y 12% más altos que la oferta de micro-inversionistas”


El estrés habitacional habitacional que viven estos grupos es una situación con poca visibilidad en la sociedad. Ello, pese a que cada vez conocemos más relatos de jóvenes que no pueden emanciparse de la casa de sus padres u otros que deciden compartir vivienda para reducir gastos, como han dado cuenta notas de prensa recientes.

ATRAPADOS EN EL MERCADO DEL ARRIENDO

Para entender los cambios ocurridos en el acceso a la vivienda es central revisar la historia reciente de este mercado. Específicamente, el perfil de propietarios que ofrecen arriendos. La transformación de la oferta en arriendo ha estado marcada por la doble función que posee la vivienda. Esta ya no es sólo un bien que se adquiere para ser usado. Hoy la vivienda es cada vez más un bien que se adquiere para extraer rentas (Rolnik, 2018). Aunque en los 2000 el perfil del arrendador era más bien el de un/una particular sin mayores expectativas de rentabilidad, la situación actual es diferente. El progresivo aumento de demanda de arriendos hizo que la vivienda se convirtiera en una inversión segura y rentable, pues se trata de un bien de primera necesidad insustituible. Ello animó la entrada de múltiples pequeños inversionistas al mercado, que, sin ser expertos en el negocio, buscan aumentar su patrimonio. Un estudio elaborado por la Universidad Católica a cargo de Luis Fuentes identificó que para 2018 los departamentos nuevos comprados con fines de inversión en el Gran Santiago alcanzaron el 44%. Invertir en el mercado de arriendo pasó a ser de bajo riesgo frente a otro tipo de inversiones, impulsando también la entrada de otro actor: los inversionistas institucionales. Estos últimos llegan al Gran Santiago a implementar un modelo de renta residencial ya probado en Norteamérica: el Multifamily.

Así, en el mercado del arriendo privado en el Gran Santiago coexisten fundamentalmente dos actores: la oferta liderada por micro-inversionistas y los inversionistas institucionales. La primera es una oferta atomizada y dispersa en la ciudad: viviendas en edificios donde conviven comunidades de propietarios y arrendatarios y que son gestionadas directamente por el propietario o a través de corredoras de propiedades. La segunda, el modelo Multifamily, son edificios que se construyen especialmente para ser destinados 100% a la renta, a través de una administración profesional. En 2020, en mi tesis final de máster, realicé la investigación titulada “Multifamily, renta residencial profesional. Transformación del mercado de la vivienda en Santiago de Chile”. Allí analicé este modelo intentando comprender su auge inmobiliario. Las observaciones arrojaron una oferta con ubicaciones estratégicas (ver imagen 1), contiguas a las redes del metro y gran presencia en comunas centrales: Santiago, Independencia y Estación Central. Se trata de edificios que privilegian densidades altas y tipologías principalmente pequeñas (1 y 2 dormitorios), en superficies entre 25 a 55m2. Ofrecen “amenities” , servicios adicionales y una gestión de arriendos automatizada. Si para el año 2020 observaba 50 edificios operando con 11.758 unidades, en 2022 está cifra se ha duplicado: 107 edificios con 23.740 unidades operando en Gran Santiago (BDO, 2022)[7].


“En el mercado del arriendo privado en el Gran Santiago coexisten fundamentalmente dos actores: la oferta liderada por micro-inversionistas y los inversionistas institucionales”


El Multifamily recoge las necesidades y estilo de vida de un segmento de la población y ayuda a mitigar el déficit de vivienda actual. Pero a su vez se trata de un modelo que concentra miles de unidades en manos de pocos propietarios. Los inversionistas institucionales son principalmente fondos de inversión y grupos inmobiliarios. Según los datos recogidos para mi investigación, la empresa Level, perteneciente al holding Eurocorp, y el fondo de inversión Renta residencial de BTG Pactual, son los mayores operadores de edificios Multifamily en el Gran Santiago (cada uno controla más de 4.500 unidades). Sumado a esto, se observa que los precios ofertados por arriendos Multifamily son entre un 8% y 12% más altos que la oferta de micro-inversionistas. Ello es relevante, pues alerta sobre el efecto que estos edificios pueden generar en zonas específicas de la ciudad, disminuyendo la asequibilidad a la vivienda y las oportunidades para segmentos con menores ingresos.


Elaboración propia: Mapa edificios Multifamily por propietario/operador (2020)

¿SE PUEDE ABORDAR EL PROBLEMA DEL ARRIENDO DESDE LA POLÍTICA PÚBLICA?

La dificultad de acceso a la vivienda es un fenómeno que se ha intensificado a nivel global. El encarecimiento de precios de compra y arriendo de viviendas en los principales centros urbanos, sumado a salarios precarios, imposibilitan un pago saludable y se han convertido en uno de los mayores desafíos de los gobiernos actuales[8]. Así como en muchas otras materias sociales en Chile, el modelo de privatización de la vivienda en propiedad instaurado en los ‘80 ha entrado en fase de crisis y hacen falta soluciones que respondan al contexto y necesidades actuales.


“Se considera que los gastos asociados a vivienda no deben representar más del 30% de los ingresos del hogar. Sin embargo (…) el pago de arriendo en el Gran Santiago sobrepasa índices saludables no solo en los primeros quintiles de ingreso, sino también en los quintiles III y IV, alcanzando un 44,5% y 32,9%”


Por décadas el tema del arriendo no estuvo presente en la política pública de vivienda. Recién en 2013 se crea el programa de subsidio de arriendo de vivienda, una medida que subsidia la demanda y que ha tenido dificultades en su aplicabilidad, debido a los altos precios en el mercado privado. El subsidio no puede ser la única alternativa y por ello se rescata la iniciativa de la comuna de Recoleta en la creación de oferta de arriendo a través de la inmobiliaria popular.  A su vez, el Plan de emergencia habitacional 2022-2025 presentado por el gobierno actual da señales positivas al recuperar el rol del Estado e incluir el desarrollo de 20.000 viviendas destinadas a arriendo protegido[9], en línea con los planteamientos propuestos a nivel internacional en la formación de un parque de vivienda público. No obstante, esta iniciativa sigue siendo débil al interpretar el arriendo como un mecanismo transitorio para alcanzar la vivienda propia y a su vez, no considerar a segmentos con ingresos medios-medios que hoy tienen dificultades para acceder o pagar un arriendo de mercado. En estos casos, la experiencia internacional da cuenta del uso de modelos de arriendo en colaboración público-privado[10], para así dar cobertura a personas que quedan fuera de los segmentos más vulnerables por tener ingresos estables.

En la medida que el mercado de arriendo crece y aparecen actores profesionales, la vivienda adquiere cada vez más el carácter de servicio. Hablar de tenencia segura, es más que sólo garantizar el acceso a la vivienda a través de un pago saludable. Se trata de establecer unas condiciones de arriendo que permitan a sus habitantes asentarse por el tiempo requerido y formar un hogar, en el sentido de una apropiación subjetiva de la vivienda (Link, Marín Toro & Valenzuela, 2019). Esto remite también a factores legales y culturales, materializados regularmente en un contrato, aunque este no sea obligatorio. En la actualidad, por costumbre, los contratos generalmente establecen plazos fijos que van entre 6 a 12 meses y definen reajustes de precios de arriendos en relación con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esta situación posibilita un alza de precios de forma aleatoria y puede amenazar una tenencia segura a largo plazo, sobre todo en casos, como ya sabemos, donde el objetivo del arrendador es obtener la mayor rentabilidad.


“La tenencia en arriendo ha aumentado de 18,8% en 2011 a 25,3% en 2020 a nivel nacional; y en la Región Metropolitana, en el mismo período, aumentó de 20,4% a 29%”


Académicos en Chile hacen esfuerzos relevantes en la generación de indicadores que permitan identificar las nuevas dinámicas de este mercado, aunque frecuentemente nos vemos limitados por las características intrínsecas de su aplicación, en circunstancias que el arriendo se materializa a través de un contrato entre dos partes privadas; el arrendatario y el arrendador, firmado en una notaría, dejando sin posibilidad de seguimiento y análisis el contenido contractual. En este sentido, crear un registro local o nacional de contratos de arriendo, como se realiza en Barcelona, a través de INCASOL, podría ayudar a integrar el proceso de arriendo a la administración pública, otorgar mayor seguridad en la tenencia a los involucrados y extraer indicadores reales del mercado, que puedan contribuir a políticas habitacionales específicas.

El desafío es grande, urge producir más oferta y que ésta sea tan diversa como las necesidades actuales. Garantizar la seguridad de la tenencia en arriendo y reconocerla como una opción permanente y no transitoria, como se ha escuchado por parte de autoridades, es dimensionar y hacernos cargo de un problema que a futuro será aún más complejo de resolver y es por, sobre todo, empatizar con la realidad que viven muchas personas hoy en el país: una generación que, muy probablemente, va a envejecer sin casa propia.


NOTAS Y REFERENCIAS

[1] https://terceradosis.cl/2022/03/27/como-ha-impactado-el-aumento-de-los-precios-de-la-vivienda-entre-quienes-ganan-menos-de-700-mil/

[2] Webinar inmobiliario Toc-toc, Acceso a la Vivienda: ¿Qué factores inciden en esta realidad?

[3] Estos hogares son el reflejo de los sectores más vulnerables de la sociedad. Un 84,4% está compuesto por la suma de viviendas irrecuperables, hogares allegados, núcleos allegados hacinados y hacinamiento no ampliable, 12,7% a familias en campamentos y 2,9% a hogares de personas en situación de calle.

[4] Webinar inmobiliario Toc-toc, Modelo de arriendo como la tenencia de vivienda.

[5] Informe Especial: “Crisis habitacional, una bomba de tiempo”

[6] Documento de trabajo / IEUT / junio 2021. Tenencia en arriendo en la política habitacional en Chile: Desafíos de integración social y urbana.

[7] BDO, Mercado de renta residencial Multifamily, reporte 24/2022: Investigación y pronóstico Gran Santiago 2T/2022

[8] Es evidente el contrasentido que experimenta hoy la vivienda. Por un lado, fondos de inversión, inversionistas institucionales y pequeños inversionistas extrayendo rentas para aumentar su patrimonio y por otro, miles de personas angustiadas por no tener dinero suficiente para vivir en condiciones dignas. Académicos de todo el mundo observan hoy este fenómeno llamado financiarización de la vivienda. En 2017, la relatora especial de Naciones Unidas sobre vivienda, Leilani Farha, alertaba sobre este tema haciendo un llamado a las administraciones públicas a redefinir su relación con el sector privado y valorar a la vivienda como un bien social y un derecho humano.

[9] Plan Emergencia Habitacional PEH, 2022-2025, MINVU: 2.5.4 Impulsar el arriendo protegido: “Se promoverá activamente la generación de oferta de viviendas en un sistema de arriendo protegido, entendido como la disposición de viviendas asequibles, focalizadas en aquella población que no encuentra una respuesta satisfactoria por parte del mercado, y mediante el cual se regula la calidad, la localización y la renta máxima de arrendamiento. Tal sistema debe garantizar que la población objetivo pueda acceder a una vivienda por la cual no requiera gastar más del 30% de sus ingresos mensuales”.

[10] Habitatge Metrópolis Barcelona HMB: Sociedad mixta de vivienda de alquiler asequible.


REFERENCIAS

Fuentes, L. (2019). Análisis mercado de viviendas nuevas según tipo de comprador para el área Metropolitana de Santiago 2011 – 2018.

Larraín, C., & Razmilic, S. (2019). Precios de vivienda: ¿quién tiene la razón? Puntos de Referencia.

Link, Marín & Valenzuela (2019) Geografías del arriendo en Santiago de Chile. De la vulnerabilidad residencial a la seguridad de tenencia.

López, E., & Herrera, N. (2021). Inversionistas de vivienda en el gran Santiago: Una nueva ola de negocio inmobiliario.

Vergara, F., & Aguirre, C. (2019) Inversionistificación en América Latina: problematización del mercado de arriendo para el caso chileno.

Rolnik, R. (2018). La guerra de los Lugares. La colonización de la tierra y la vivienda en la era de las finanzas.

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