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Nicolás Herrera es uno de los autores del estudio “Inversionistas de Vivienda en el Gran Santiago”. Es arquitecto de la Universidad Arturo Prat y Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios (DAPI) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile. Además, ha realizado estudios de evaluación de proyectos inmobiliarios en el Centro de Estudios Urbanos de la Universidad Católica y de finanzas corporativas en la Facultad de Economía de la Universidad de Chile. Actualmente, ejerce como consultor privado en el área inmobiliaria.

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Esta entrevista está incluida en el reportaje “Quiénes son, dónde viven y cuántas viviendas acumulan los súperdueños del Gran Santiago” de Marcela Ramos.

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-¿Qué nos dice su estudio sobre lo que ocurre en el mercado de la vivienda? ¿Estamos ante un proceso de acumulación o más bien ante la entrada del mundo financiero al mercado inmobiliario en Chile?

-El estudio trata de entender cómo la financiarización se transforma en un vehículo que potencia la concentración de propiedad de vivienda. Esa era la hipótesis. Ahora, para demostrar efectivamente que la acumulación es resultado de la financiarización, nos faltan muchos datos. Entonces lo que hicimos fue caracterizar a estos inversionistas o a estos “multiadquisidores” y ver, primero, si es que la multi-adquisición había aumentado en el tiempo y se correlacionaba con el incremento de los créditos hipotecarios o el aumento de las tasas de colocación de los créditos hipotecarios. En segundo lugar, quisimos ver si es que estos multi-adquisidores eran parte de compañías o empresas que acceden a un proceso de financiarización a través de fondos de inversión, créditos hipotecarios y una serie de elementos que de una u otra manera afectan el mercado de la vivienda.

-¿Qué se entiende por “financiarización” de la vivienda? ¿por qué ello puede conducir a una acumulación?

-El concepto de financiarización no está definido. Si lo conversas con economistas en Chile te van a hablar más de bancarización, porque todo lo que tiene que ver con acceso a crédito lo ven desde la banca. Ahora, lo que hemos podido identificar desde los marcos conceptuales del urbanismo o la planificación territorial, es que ciertos agentes del mercado financiero toman posición en el mercado inmobiliario. Tomar posición no significa solamente adquirir propiedades, sino otorgar créditos o financiamiento a otras instituciones que son las que finalmente adquieren, compran, o concentran viviendas.

-¿Quiénes son esos agentes?

-Bueno, depende del objetivo final. Pueden ser fondos de inversión; compañías que al final del día lo que hacen es llamar a inversionistas de alto patrimonio a que participen de ciertas inversiones; compañías de seguro que otorgan leasing y financian la adquisición de ciertos activos inmobiliarios; compañías de seguro que participan en fondos de inversión. También pueden ser AFPs que, a través de otorgar deudas de largo plazo, participan de manera indirecta en el mercado inmobiliario. Hoy las AFPs no pueden invertir en el mercado de la vivienda, tienen una prohibición directa, pero sí lo hacen a través de fondos de inversión, los cuales invierten en vivienda. Al final del día la forma de invertir es variopinta y obedece a las restricciones o a los requerimientos que van teniendo las distintas compañías y el mercado bursátil.

-¿Qué impulsa el proceso de financiarización del mercado de la vivienda?

-Bueno, hasta hace poco teníamos un mercado financiero bastante robusto y profundo, con actores como los fondos de pensiones y las compañías de seguros. Estos actores probablemente son el vaso comunicante que nos permite vincular estos flujos de capital que se dirigen hacia el mercado de la vivienda. De hecho, antes de la aparición de los fondos de pensiones, era bien poco lo que existía en Chile de financiarización. Posterior a la aparición de la UF como unidad de indexación y la apertura de los mercados de capitales de manera profunda, efectivamente apareció un volumen interesante de flujo de dinero que vio con buenos ojos el invertir en activos inmobiliarios. De hecho, hay estudios que plantean que si uno toma el mercado accionario y el mercado de la vivienda en términos de rentabilidad, en 50 años, la vivienda es mucho más rentable que el mercado accionario. Ahora, en la historia larga, 100 años, son más rentables las acciones, pero por muy poquito, y con una alta volatilidad. En suma, en ambos escenarios el mercado de la vivienda tiene una mejor relación riesgo-retorno.

-Hablemos de las consecuencias de la financiarización y la acumulación. Hoy existe un déficit de vivienda en Chile y los precios aumentan sostenidamente, a tasas mucho mayores de lo que se incrementa el ingreso de las personas. ¿Qué efectos tiene la concentración y financiarización de la vivienda en contexto de escasez?

-Probablemente el efecto demográfico y sociológico de la concentración es que va a impulsar el arriendo más que la propiedad. Con los actuales precios de vivienda y los niveles salariales, pronto tendremos comunas de arrendadores crónicos y comunas de inversionistas o rentistas.

-Si una o varias empresas o compañías de seguro concentran miles de viviendas en una comuna se transforman en un poder de mercado y pueden terminar definiendo los precios de arriendo y afectando el acceso a vivienda de grupos de menos recursos…

-Yo creo que eso no es posible pues el volumen que las compañías acumulan es muy bajo. Además, en el caso de los multiadquisidores que son personas naturales, difícilmente se van a poder poner de acuerdo. Después de la pandemia, tiendo a pensar que, al menos en el arriendo, es muy difícil tener un control de precio. Si bien hay muchos actores que concentran un número importante, miles, centenares de departamentos, todavía sigue siendo un porcentaje muy bajo del escenario de viviendas. En algún momento yo lo pensé y esa hipótesis está en nuestro estudio. Pero al ver lo que ha ocurrido hasta hoy es difícil sostener ello, porque si bien los precios de arriendo estallaron en 2018, han tenido descensos de al menos un 10% en los últimos 18 a 24 meses.

-A lo mejor es difícil a nivel de toda la Región Metropolitana, pero si un inversionista concentra su propiedad en un sector puede influir en el precio de las viviendas en esa zona.

-Sí, pero las personas tienen sustitutos. Si quiero vivir en Independencia y el precio está muy alto, bueno, me voy a Santiago Centro. Hoy en el Gran Santiago hay 400 mil departamentos en arriendo, y a eso hay que sumarles las casas. Es mucho.

-Hablemos de los multiadquisidores que ustedes presentan. ¿Por qué una compañía como Penta Seguros adquiere más de 1.000 unidades? ¿O la filial de leasing de la Cámara Chilena de la Construcción? ¿Su negocio es el arriendo?

-Tiendo a pensar que hay dos escenarios. Probablemente el grupo Penta pudo haber comprado esos departamentos a una inmobiliaria que iba a quebrar en 2008, 2009. Luego de adquirir esas unidades, las ofrece en arriendo, pero como leasing. Es decir, para que quienes arriendan terminen comprando los departamentos. Ello, sin perjuicio que actualmente el grupo Penta tiene dos edificios multifamily (edificios que pertenecen a un solo dueño y se destinan completamente al arriendo).

-¿Y cuál es el caso de la unidad de leasing de la Cámara Chilena de la Construcción?

-Yo creo que lo que ocurre es que existe un subsidio que se ocupa muy poco y que tiene entre sus exigencias que sea una sociedad de leasing la que compre las propiedades. Entonces me imagino que lo que ocurre allí es que el leasing hipotecario de la Cámara, compra las propiedades y las personas que aplican al subsidio, le arriendan durante 20, 30 años, hasta que pagan la última cuota y se quedan con la casa.

-Mencionaba antes los edificios multifamily, los cuales de alguna manera son la representación del negocio inmobiliario enfocado en el arriendo. Hoy entiendo que existen alrededor de 80 edificios de este tipo en la Región Metropolitana y para 2024 se proyectan 150…

-Sí, pero no hay que perderse, es un mercado pequeño, es el 3% de todo el mercado del arriendo.