Hasta los 2000, la mayor parte de los quintiles de menores ingresos accedían a la vivienda a través de medios propios. Desde 2010 ya no pueden hacerlo, pues la distancia entre sus ingresos y el precio de los inmuebles se ha multiplicado.

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Existe preocupación por parte del Estado, organismos de la sociedad civil, el sector privado y la academia, respecto al déficit habitacional que actualmente existe en Chile. Según datos de la encuesta Casen 2020, habría 438.113 hogares sin posibilidad de acceder a una vivienda que cumpla con las condiciones de habitabilidad mínimas. Esta situación se refleja en un aumento exponencial de los asentamientos informales (campamentos), alcanzando a cerca de 81 mil hogares según datos de la fundación TECHO-Chile (la misma cifra que para el año 1996). También se han incrementado las familias allegadas, las cuales, según datos de la encuesta Casen, pasaron de 189.885 hogares a 269.747 entre 2015 y 2020.

En cuanto a las razones de esta dramática realidad, los expertos y expertas mencionan diferentes factores, tales como: aumento de precios de arriendo, olas migratorias o la resistencia a vivir en la periferia (Urrutia, 2020; Lopez-Morales, Flores y Orozco, 2018). No obstante, una causa que ha tomado notoriedad en los estudios y libros vinculados a esta problemática -tanto en Chile como en el extranjero- dice relación con el creciente interés por parte del sector financiero por aumentar su capital a través de negocios vinculados a las ciudades y en especial a las viviendas. Esta situación propiciaría un aumento constante de los precios de compra y arriendo, dejando sin opción en el mercado a cientos de miles de personas, lo que se refleja en el creciente déficit habitacional.  Algunos autores y autoras que defienden esta idea son: Harvey (1984, 2007); Sassen (2015); Rolnik (2017); Madden y Marcuse (2018). Y para el caso de Chile: Daher (2013); Zegers (2014); De Mattos (2016); Gasic (2018); Santana-Rivas (2020); Vergara et al (2020), Kornbluth (2021); INVI (2021).

Con el objetivo de aportar a una mayor comprensión de los efectos concretos que este proceso produce en los hogares del país, esta columna explora las dinámicas de compra de vivienda de los dos primeros quintiles de ingreso en los últimos 20 años y muestra resultados relevantes. En primer lugar que, hasta 2010, estos grupos adquirían vivienda fundamentalmente a través de medios propios y, en segundo lugar, subsidios. Esta capacidad, sin embargo, empieza a reducirse por los mismos años que el proceso de la financiarización comienza a expandirse en Chile. Una manifestación concreta de ello es la distancia que se produce entre los ingresos de los hogares y el precio de la vivienda, el cual aumenta a un ritmo mucho mayor. Esto se analiza específicamente para el caso de la comuna de Santiago, en la Región Metropolitana. Esta zona y sus comunas aledañas son de alto interés para grupos de menores ingresos, dada su ubicación estratégica y acceso a servicios y fuentes laborales (Urrutia, 2020). Sin embargo se trata de una comuna cada vez más inaccesible (López-Morales, 2013), salvo si se habita bajo condiciones de hacinamiento o con un gasto en arriendo comprometedor.

Cabe recalcar que el fenómeno de la financiarización permea tanto la oferta de viviendas y sus precios de venta, como la demanda por la mismas y la capacidad de pago de la población (Marazzi, 2009, en De Mattos, 2016, p. 12). Esta columna analiza solo uno de esos elementos y no aborda otros factores que también son importantes en el aumento de los precios de compra y arriendo de inmuebles. Por ejemplo: la especulación del suelo, los nuevos negocios multy-family o el crecimiento de los pequeños y medianos inversionistas de viviendas.

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“Esta columna explora las dinámicas de compra de vivienda de los dos primeros quintiles de ingreso en los últimos 20 años”

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En la columna analizaré las dinámicas de acceso a la propiedad de los dos primeros quintiles desde fines de los 80’ en adelante. Revisaré los niveles de propiedad; bajo qué mecanismo de financiamiento estos grupos han accedido a la vivienda y cómo estas estrategias se han modificado con el paso del tiempo. Los resultados que se presentan fueron construidos mediante una recolección de datos de segundo orden, que se basan principalmente en la Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (Casen) de los años 2017 y 2020[1]. El foco de atención son los dos primeros quintiles socioeconómicos (MIDESO, 2017)[2]. Cabe considerar que estos quintiles, según Casen 2020, cuentan con un ingreso total por hogar de $412.672 pesos y $657.063, respectivamente.

ZOOM A LOS HOGARES PROPIETARIOS DE VIVIENDA EN LOS QUINTILES DE MENORES INGRESOS

Los datos que entrega la encuesta Casen 2020, muestran, como primer punto, que el porcentaje de propietarios que existe en Chile es relativamente alto, siendo cercano al 60% de hogares, sin importar la condición económica de estos. Es más, contrario a lo que se podría pensar, son los grupos del primer quintil los que muestran levemente mayor nivel de propiedad. Este punto se detalla en la siguiente figura:

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Figura 1

Porcentaje de hogares propietarios de viviendas, según quintil

Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta Casen 2020

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Un segundo punto relevante es que los hogares del primer y segundo quintil que poseen una vivienda, declaran que este inmueble ya se encuentra totalmente pagado. Estas cifras podrían llevar a pensar dos cosas: que se trata de grupos con bajos niveles de bancarización y, en cambio, con un nivel importante de acceso a programas estatales, los cuales permiten la adquisición de viviendas sociales sin deuda asociada.

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Figura 2

Porcentaje de hogares propietarios con su vivienda pagada o pagándose, según quintil

Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta Casen 2020

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Si se desagregan los mecanismos para financiar la compra de viviendas (Figura 3) ello permite, por un parte, ratificar la idea de que los hogares de menores ingresos son un grupo con bajo acceso a créditos hipotecarios. Por otro lado, contrario a nuestra primera intuición, los datos muestran que las viviendas pagadas cien por ciento no son resultado necesariamente de acceso al subsidio habitacional. Si bien este mecanismo es significativo para estos grupos, no es el más relevante. Según muestra el gráfico a continuación, solo alcanzan a cubrir un 37% y un 31% del total de viviendas adquiridas para el primer y segundo quintil, respectivamente.

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Figura 3

Porcentaje de hogares según forma de pago de su vivienda y quintil

Fuente: Elaboración propia, en base a Encuesta Casen 2017

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Es más, dicho porcentaje es prácticamente igual -o incluso menor para el caso del segundo quintil- a los hogares que declaran haber pagado su vivienda a través de sus propios medios. Lo anterior se puede ver a través del siguiente ejemplo: si se suman el número de viviendas adquiridas por ambos quintiles, vemos que los inmuebles financiados con medios propios suman 512.209, lo que es levemente superior a las viviendas pagadas con subsidios, las cuales suman 476.878.

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Figura 4

Número de viviendas, según forma de pago de hogares pertenecientes al quintil  I y Il

Fuente: Elaboración propia, en base a Encuesta Casen 2017

En síntesis, es posible decir que las familias del primer y segundo quintil son en su mayoría propietarios de su vivienda, la cual en general se encuentra pagada, y fue adquirida en primera instancia por medios propios y, luego, a través de subsidios habitacionales. Esta forma de acceso y financiamiento de la vivienda es la que empieza a cambiar en la última década.

CAMBIOS EN LAS ÚLTIMAS DÉCADAS

El gráfico a continuación muestra dos cambios relevantes en las tendencias registradas. La capacidad de los hogares de menores ingresos de financiar sus viviendas con medios propios – o incluso a través de créditos hipotecarios- tiende ir a la baja. La dependencia de los subsidios habitacionales aumenta drásticamente, pasando de ser en 1977 sólo el 21% del total de formas de financiar una vivienda, a un 43% para 2017[3].

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Figura 5

Porcentaje de viviendas, según forma de pago de pago y año, para hogares pertenecientes a quintil I y Il

Fuente: Elaboración propia, en base a Encuesta Casen 2017

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¿Es posible vincular esta pérdida en el poder de compra con medios propios de los quintiles 1 y 2 con el proceso de financiarización? Es importante recordar aquí que una manifestación central de este fenómeno es el aumento constante de los precios de la vivienda, como resultado de “inversionistas de gran escala, que gozan de retornos demenciales” (Vergara et al.,2020, p.65) y “una desproporcionada cantidad de propietarios que compran viviendas en zonas de menores ingresos para arrendarlas” (p.116). Para responder a la pregunta, se analiza la evolución de los precios de la vivienda en relación con los ingresos de los quintiles 1 y 2. Ello, para la comuna de Santiago ya que, como se comentó anteriormente, es una zona de interés para grupos de bajos ingresos, por lo que permite graficar el punto que se busca levantar en la presente columna.

Según datos de GFK Adimark (2017; 2020), en la comuna de Santiago, el metro cuadrado de una vivienda pasó de costar 32 UF a 75 UF entre los años 2000 y 2020. Es decir, un departamento de 50 metros cuadrados, para el año 2000, costaba alrededor de $25 millones, mientras que para 2020, la misma vivienda cuesta alrededor de $107 millones. Sin embargo, para el mismo periodo, los salarios del quintil I solo aumentaron de 6,8 UF a 14,4 UF; mientras que los del quintil II aumentaron de 13,5 UF a 22,9.

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Figura 6

Aumento porcentual de precio valor metro cuadrado Comuna de Santiago e ingresos primeros dos quintiles

Fuente: Elaboración propia, en base a Encuesta Casen 2020 y datos GFK Adimark (2017; 2020)

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Los datos muestran que, en 2000, dicha propiedad era equivalente a 234 ingresos de un hogar del quintil I y 118 del quintil II. No obstante, para el 2020, el valor equivale a 260 ingresos de quintil I y 163 ingresos del quintil II. Esto permite graficar cómo el aumento del valor de las viviendas no va en línea con el incremento de los ingresos de los grupos más vulnerables, lo que incide en si estos grupos pueden adquirir una vivienda (cuando no tienen acceso a subsidios).

Frente a esta situación, se presentan diferentes caminos para abordar el déficit habitacional y así lograr acelerar los mecanismos de adquisición de viviendas, asegurando el derecho efectivo a una vivienda adecuada. Bajo una mirada liberal, por ejemplo, estaría la opción de incentivar un proceso de préstamos bancarios para los hogares habitantes de viviendas de bajo costo. Esta alternativa, sin embargo, fracasó en el caso norteamericano y durante los años noventa en Chile. Otra opción que ha emergido con fuerza durante los últimos años, y que cuenta con relativo consenso entre los expertos y expertas, es dejar de centrar las soluciones en relación con la figura de la propiedad privada. Ello, de modo tal que el Estado aumente su capacidad de proveer viviendas a través de herramientas que apunten hacia el arriendo protegido (Bogolasky, Lopez y Mora, 2021).  Otros expertos, también proponen avanzar en mecanismo efectivos en cuanto al control de precios, tanto de la venta de vivienda, como de su arriendo (Vergara et al., 2020).

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“En la comuna de Santiago, el metro cuadrado de una vivienda pasó de costar 32 UF a 75 UF entre los años 2000 y 2020”

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Por último, cabe desatacar que el análisis aquí realizado fue principalmente en relación con un grupo de hogares que ya cuenta con una vivienda propia y que, por tanto, no serían parte del déficit habitacional cuantitativo. Es de esperar que futuros análisis puedan seguir profundizando en hogares no propietarios y que tengan requerimientos de viviendas nuevas o que puedan llegar a necesitarlos, como son:  arrendatarios con pagos excesivos, hogares allegadas-hacinados o personas viviendo en asentamientos precarios.

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Figura 7

Ingreso promedio por hogar quintil I y II, para hogares propietarios y no propietarios de viviendas

Fuente: Elaboración propia, en base a Encuesta Casen 2020 y datos GFK Adimark (2017; 2020)

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Como muestra la figura 7, según datos de la encuesta Casen 2020, los hogares no propietarios del quintil I y II tienen, en promedio, un 25 por ciento menos de ingresos que los hogares propietarios. Esto hace aún más compleja su posibilidad adquirir una vivienda a través de sus propios ingresos, y da más fuerza a las propuestas anteriormente presentadas.

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