La vivienda se ha transformado en fuente de renta para el sector financiero y su valor no está definido por sus características espaciales (metros construidos, materiales) sino, sobre todo, por su rentabilidad futura. La zona más financiarizada de Santiago sería el eje Gran Avenida – Autopista Central – Independencia, explica esta columna.

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Chile enfrenta una crisis de acceso a la vivienda que se manifiesta, entre otros fenómenos, en la creciente distancia entre precios de los inmuebles y el poder de compra de las personas. Para explicar ello se han planteado fundamentalmente dos grandes respuestas. Una, que el alza de precios es consecuencia de la entrada del mundo financiero al mercado inmobiliario. Otra, que es producto de múltiples factores que no tienen directa relación con el mundo de las finanzas, entre los que se encuentran el acceso al suelo, precio de materiales, mano de obra y el propio aumento de remuneraciones de algunos grupos que incrementan su poder de compra.

En esta columna presentaré los resultados de un estudio exploratorio en el que analicé la influencia de distintas variables en el precio de la vivienda en Chile[1]. Expondré cómo la tasa de interés hipotecaria, los costos de materiales, los superdueños, la cantidad de ventas de viviendas y el valor de acciones de empresas inmobiliarias se presentan como los elementos clave para explicar las variaciones del precio de la vivienda, dando cuenta de la existencia de un proceso de financierización que puede tener efectos sociales complejos, tal como lo explicaron Aldo Madariaga y Marcela Ramos en TerceraDosis. Plantearé también algunas reflexiones que son importantes de abordar en el marco de una discusión constituyente que busca mejorar el acceso a la vivienda en Chile.

VIVIENDA PARA RENTAR

Antes de presentar los resultados del estudio es relevante entender las características del proceso de financierización y cuándo habría comenzado en Chile.

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“La tasa de interés hipotecaria, los costos de materiales, los superdueños, la cantidad de ventas de viviendas y el valor de acciones de empresas inmobiliarias son los elementos clave para explicar las variaciones del precio de la vivienda”

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La financierización ocurre cuando bancos, aseguradoras, agentes de bolsa, inversionistas o bien las mismas empresas inmobiliarias usan la vivienda para obtener renta como objetivo principal, por sobre el servicio habitacional que las viviendas entregan a la sociedad. Uno de los efectos de ello es que su precio se fija de acuerdo a su rentabilidad futura más que por sus propios atributos espaciales. En esta lógica especulativa, los agentes financieros asumen que la vivienda ofrece retornos seguros y constantes, y por lo tanto participan intensamente en su compra y venta. Todo ello, en un contexto de mercantilización de las distintas esferas de la vida como parte del proceso de desregulación neoliberal.

Según Rodrigo Cattaneo (2011) la financierización de la vivienda en Chile se profundizó cuando en 2001 se facilitó la participación de grandes grupos de inversión en el mercado inmobiliario. Para 2020, ya existían 120 fondos inmobiliarios que administraban 4.742 millones de dólares[2] (ACAFI, 2021) siendo los principales actores Independencia, BTG Pactual, LarrainVial y  Cimenta (ACAFI, 2020).

EL ESTUDIO

Para responder a la pregunta de si existe un proceso de financierización de la vivienda en Chile utilicé un método estadístico que analiza variables que han sido identificadas por otras investigaciones como indicativas de este fenómeno[3]. También incorporé variables que no son financieras y que la literatura especializada ha utilizado para explicar la formación del precio de la vivienda. En este análisis exploratorio (ver recuadro metodológico), se busca ver si las variables de financierización (por ejemplo, tasa de interés hipotecaria, valor de las acciones de empresas inmobiliarias, cantidad de acumuladores de vivienda) tienen más peso estadístico que las segundas (superficie de las viviendas, costo de materiales) a la hora de explicar el precio de las viviendas.

De acuerdo al estudio realizado, la tasa de interés hipotecaria es la variable que más aporta a explicar el precio de la vivienda, pero se trata de una relación inversa con la variable dependiente. Es decir, cuando baja la tasa de interés, sube el precio de la vivienda. Esto podría indicar que el mercado reacciona subiendo precios cuando hay mayores facilidades de pago producto de más acceso a créditos hipotecarios. Por el contrario, cuando la tasa de interés sube, la vivienda se hace menos accesible y esto quizás no implique una reducción de su precio, pero sí se frena un alza porque menos personas pueden salir a comprar. Que el principal peso provenga de una variable financiera asociada a la deuda, permite aseverar que no son ni el precio del suelo, ni los materiales de construcción, ni el circulante lo que más ayuda a explicar el precio de la vivienda. Si bien los factores mencionados indudablemente inciden, estadísticamente hablando, lo que más pesa es la tasa bancaria.

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“La financierización ocurre cuando bancos, aseguradoras, agentes de bolsa, inversionistas o bien las mismas empresas inmobiliarias usan la vivienda para obtener renta como objetivo principal”

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La segunda variable de mayor peso es productiva y se refiere al costo de construcción incorporando materiales, salarios y otros gastos, en base al indicador que elabora la Cámara Chilena de la Construcción[4]. Es decir, el modelo indica que las empresas que ven afectados sus ingresos por aumentos de costos traspasan éstos a los precios de venta de viviendas nuevas, principalmente. Otra variable de peso es el valor de las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en la bolsa de valores de Santiago. Esto indicaría que cuando bajan las acciones, el precio de la vivienda reacciona subiendo. La interpretación que se puede hacer de este resultado es que cuando las empresas inmobiliarias ven reducidas sus ganancias en el mercado de capitales, éstas buscan recuperar esas pérdidas a través de la venta de viviendas[5].

El cuarto factor que tiene un peso significativo son los superdueños/as o compradores/as de cinco o más viviendas. A medida que este tipo de inversionistas compran más viviendas, más aumenta el precio de éstas. Esto podría indicar que estos consumidores con alto poder de compra copan el mercado de vivienda de bajo costo[6], dejando disponibles únicamente viviendas de mayor valor. Esto, en la evaluación estadística, termina registrándose como un aumento del precio. Diferentes estudios han explorado este problema. Para más detalles se pueden revisar artículos publicados en CIPER Académico y Tercera Dosis.

El mapa de la Figura 1 muestra aquellas zonas del Gran Santiago que mejor representan las variables resultantes de esta exploración[7]. Es decir, son los espacios de la financierización de la vivienda en el Gran Santiago. Entre las zonas distintivas, destacan el eje Gran Avenida – Autopista Central – Independencia, en dirección Norte-Sur. Una zona más dispersa, pero con importante presencia de espacios significativos para el estudio, está conformada por un paño del sector oriente, desde Avenida Quilín hasta Avenida Vitacura, con algunos espacios de mayor peso en áreas altas de Peñalolén, La Reina y buena parte de Vitacura y Lo Barnechea.

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CONCLUSIONES

Respondiendo a la pregunta que encabeza este artículo -¿por qué los precios de las viviendas son tan altos en algunos barrios de Santiago?-, la evidencia sugiere que es principalmente la financierización lo que empuja al alza el precio de la vivienda, especialmente en zonas donde la rentabilidad de la inversión es más lucrativa.

Raquel Rolnik[8], ex relatora especial para la vivienda de Naciones Unidas, plantea que el proceso de financierización de la vivienda busca rentar mediante la deuda. Específicamente, crea deudores habitacionales (créditos hipotecarios) y empresas que se endeudan en la construcción y venta de viviendas (Rolnik, 2013, 2017). Las entidades financieras que prestan dinero obtienen rentas por el interés que cobran por los distintos tipos de deuda. En el caso de Chile, los bancos ganan por lado y lado, pues junto con prestar dinero a las empresas inmobiliarias, son socios accionarios de las firmas más grandes. Así, obtienen rentas por los intereses de la deuda pero también por las utilidades de dichas empresas. Además, la renta en torno a la vivienda se genera como diferencia entre el precio inicial de los inmuebles y su valor de largo plazo.

Según la encuesta CASEN 2017, en Chile, un 57% de los propietarios de vivienda acceden a dicha propiedad mediante créditos hipotecarios. Con las recientes alzas de los créditos por parte de bancos e instituciones financieras, lo que podría pasar -si opera la ley de oferta y demanda- es que los precios de las viviendas empiecen a bajar. Pero también podría ocurrir que prime el poder de compra de quienes tienen recursos para comprar en las condiciones actuales, y se mantenga un precio alto. En ambos casos, lo problemático es que las entidades financieras se benefician mucho del déficit de vivienda, pues siempre existen personas o empresas en necesidad de dinero para comprar vivienda (Aalbers, 2012). Ello, en un contexto de urbanización planetaria acelerada (gente migrando masivamente hacia ciudades en todo el mundo), aseguraría un largo periodo de aumento de precios por una demanda constante de vivienda.

En el catastro nacional de campamentos de MINVU 2019, cerca de un 60% de los hogares declaró que la principal causa para irse a vivir a un campamento era de orden económico: no les alcanza para vivir en la ciudad formal. El resultado que comparto,  indica que el déficit de vivienda no se podrá resolver solo desde MINVU, sino que también deberán participar de la solución el Banco Central, Hacienda, Economía, CMF,  SII, organizaciones gremiales y organizaciones de pobladores, pues la financierización tiene efectos dinámicos y su complejidad requiere de análisis intersectoriales para identificar soluciones óptimas.

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RECUADRO METODOLÓGICO

Para realizar este estudio exploratorio, utilicé las siguientes variables:

• Créditos hipotecarios otorgados en la Región Metropolitana. Esta variable indica la participación directa de instituciones financieras en el mercado inmobiliario;
• Tasa de interés hipotecaria. Esta variable define el precio de los créditos y se encadena con la tasa de interés que fija el Banco Central, como indicó Benjamin Braun en esta entrevista de Tercera Dosis;
• Valor de las acciones de las empresas inmobiliarias en la Bolsa de Valores de Santiago. Esta variable podría indicar si la valoración financiera de estas empresas en el mercado accionario tiene una relación estadísticamente significativa sobre el precio de la vivienda;
• Cantidad de departamentos nuevos a la venta. Esta variable sirve para mostrar si el aumento o disminución de la oferta de departamentos impacta sobre el precio de la vivienda;
• Volumen de ventas de viviendas nuevas y usadas. Esta variable indica si la mayor demanda de vivienda impacta sobre el precio de la vivienda;
• Superficie de vivienda nueva. Esta variable muestra si el aumento o disminución del espacio tiene un impacto estadísticamente significativo sobre el precio de la vivienda;
• Terrenos comprados por entidades financieras. Esta variable muestra la presencia de entidades financieras en el control del mercado de suelos urbanos;
• Cantidad de acumuladores de vivienda (superdueños). Esta variable indicaría si la compra masiva de departamentos por pocas personas incide sobre el precio de la vivienda;
• Remuneraciones de los trabajadores. Esta variable puede mostrar si el aumento o disminución del poder de compra impacta sobre el precio de la vivienda;
• Costos de materiales de construcción. Esta variable muestra si el precio de materiales impacta sobre el precio final de la vivienda;
• Género de compradores de vivienda. Esta variable que permite revisar si la presencia de mujeres u hombres como compradores de vivienda tiene impacto sobre el precio[9].

El resultado del análisis se presenta en la Tabla 1. La tabla muestra solamente aquellas variables explicativas con más alta significancia estadística.

Tabla 1

Resultados de principales variables explicativas a partir de aplicación de modelo hedónico semilogarítmico sobre el precio de la vivienda en el Gran Santiago.

Variables explicativas	Coeficiente (Si es positivo, explica el alza del precio; si es negativo, explica la baja del precio)	Significancia estadística (mientras más cerca de 0, mejor significancia estadística)
Tasa de interés hipotecaria	-0.1823	0.0000
Costo de materiales construcción	0.0030	0.0000
Superdueños	0.0004	0.0000
Volumen de ventas de vivienda	0.0002	0.0009
Valor de acciones de empresas inmobiliarias en la Bolsa de Santiago	-0.0001	0.0057

El peso de los factores financieros sobre el precio de la vivienda resulta estadísticamente significativo, lo que en la tabla 1 se refleja en la tercera columna: significancia estadística (mientras menor sea el valor, más fiable es el resultado).